Calçadas, Educação e Civilidade

Rua José Felix, novo estacionamento do bairro

campeonato de obstáculos

Continuando a matéria sobre soluções para a rodovia Raposo Tavares e Granja Viana, onde proponho soluções como a criação do Anel da Granja, gostaria de convidá-los para um  passeio a pé por algumas ruas das cidades brasileiras e particularmente aqui na Granja Viana mas isto só será possível pelo passeio virtual do Google porque a realidade é bem diferente.



Todos reclamamos que está difícil circular de carro porém, em algum momento, todos nós também somos pedestres.

Já imaginou se você fosse passear com um carrinho de bebê nas calçadas de nossa região?

Ou se você tivesse algum problema de mobilidade e precisa-se usar uma cadeira de rodas, ou uma muleta?

Isto hoje é impossível.

Se o Anel da Granja for implantado, teríamos mais espaço para o desenvolvimento de um projeto de mobilidade tanto de automóveis como de pedestres e bicicletas. A falta de bom senso e generosidade em nossa sociedade beira o absurdo, como mostram as fotos.

Cadê a calçada?

Porquê os proprietários de imóveis ao longo das principais vias não cedem um pouquinho de suas áreas para melhorar as calçadas de nossas vias? A legislação fala em no mínimo 1,20m livre de qualquer obstáculo mas todos ficam a espera do poder público para a de$apropriação e não têm um mínimo de sensibilidade e de civilidade que beneficiaria a si e a comunidade.

Projeto da calçada ideal

Vejam alguns maus exemplos (apenas na Rua José Félix e Av. S.Camilo) de como estão nossas calçadas e nossa educação:

Av. S.Camilo - alguém passa aqui?

Av. S.Camilo - largura insuficiente e poste

As raízes são bonitas, mas e a calçada?

Por onde passar?

Jardim ou calçada?

Aqui nem calçada tem

Olha o poste de novo, e a largura?

A calçada virou estacionamento

idosos tentando andar na José Félix, mas os carros...

aqui nem o coletor passa, quanto mais um cadeirante

Precisa ser magrinho

Tem até canteirinho porque é "muito larga"

E o drama continua...postes, largura, blá, blá

Os donos do pedaço, os carros, danem-se os pedestres

Lembrem-se a responsabilidade de manter a calçada é do proprietário do imóvel e as prefeituras têm a obrigação de fiscalizar e exigir que se cumpra a lei. Vamos ser civilizados?

Será que algum dia teremos calçada assim?

Dúvidas ou sugestões escreva para arq.manoel@gmail.com

Custos que "comem" o lucro de quem compra e vende imóveis

Com a alta de preços dos últimos anos, os imóveis residenciais diminuíram bastante sua capacidade de gerar bons retornos com aluguéis, ou mesmo com a valorização. Ainda assim, a alta nos preços dos usados em 2012 foi maior que a inflação em quase todas as regiões acompanhadas pelo Índice FipeZap, e o brasileiro continua encarando-os como investimentos sólidos e com proteção do poder de compra. Em reportagens anteriores, EXAME.com já mostrou que alugar imóveis residenciais pode não ser um bom negócio em 2013, e que a compra de um imóvel usado, ainda que para morar, implica uma série de custos com a burocracia. Nesta reportagem você vai conhecer os custos envolvidos no processo de compra e venda, que podem ultrapassar um quarto do valor do investimento e corroer o lucro do proprietário. Por se tratar de um procedimento trabalhoso e caro, a venda de um imóvel deve ser bastante ponderada. Para quem especula, isto é, compra e revende para ganhar com a valorização, os custos do processo podem ser proibitivos caso não seja possível repassá-los. Além dos custos obrigatórios na hora da compra – ITBI, registro e escritura – há outras despesas obrigatórias na hora da venda e taxas adicionais que podem ser cobradas se o imóvel tiver sido comprado na planta. Tudo isso “come” uma boa parcela do eventual lucro, o que deve ser previsto na hora de anunciar o preço de venda. Contudo, se o imóvel ficar muito caro, será difícil encontrar um comprador. Veja a seguir as mais de dez taxas que podem encarecer o processo de compra e venda de um imóvel. Aqui há também simulações de custos em duas situações: para o imóvel comprado na planta e vendido na entrega das chaves e para a compra de um imóvel usado com revenda futura. Taxas para compra de imóveis novos: pagas por quem compra o imóvel ainda na planta ou já pronto diretamente da incorporadora Embora não sejam obrigatórias, às vezes essas taxas podem ser incluídas por meio de cláusulas contratuais, o que requer atenção especial do comprador do imóvel. Primeiro porque esses custos nem sempre são incluídos no valor que vem na escritura. Neste caso, o valor do imóvel declarado à Receita será menor do que o que foi efetivamente pago, o que aumentará o imposto de renda sobre o ganho de capital na hora de vender o bem. Isso ocorre porque, com exceção da corretagem, essas taxas não podem ser deduzidas da base de cálculo do IR sobre o ganho de capital quando cobradas à parte. Em segundo lugar porque, de acordo com Carlos Eduardo Fujita, sócio do escritório Turci Advogados, todas essas taxas são questionáveis na Justiça. O comprador, porém, deve ponderar se os custos e a demora de um eventual processo valem a pena ou se é melhor pagá-las de uma vez e tentar repassar a despesa na hora de vender o imóvel. 1) Taxa de cessão de contrato, também conhecida como “taxa de repasse”, “taxa de transferência”, “taxa de renúncia do exercício de preferência”, entre outros nomes: Custo: variável, até 3,5% do valor do imóvel. Quem cobra: a incorporadora. Quando é cobrada: quando o primeiro comprador do imóvel o revende antes de quitar o saldo devido à incorporadora, isto é, repassa o contrato e o saldo devedor a um terceiro. Por que é cobrada: em tese, a incorporadora tem direito de preferência de recompra do imóvel que vendeu. Para abrir mão dele, ela cobra essa taxa, já prevista no contrato de compra e venda, mas paga efetivamente apenas na hora em que o imóvel é revendido. Até a entrega das chaves, o comprador ainda não é efetivamente dono do imóvel, pois tem um saldo devedor junto à incorporadora. Se a revenda é realizada ainda nesse estágio em que o financiamento ainda não foi transferido para um banco, na prática o saldo devedor é transferido para um segundo comprador. 2) Taxa Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária (“SATI”): Custo: de 0,5% a 1,0% do valor do imóvel. Quem cobra: a incorporadora. Quando é cobrada: na hora do fechamento do contrato de compra e venda. Por que é cobrada: a incorporadora cobra essa taxa a título de remuneração pela prestação de serviços de assistência técnica e jurídica ao comprador durante a negociação do contrato. Acontece que essa cobrança às vezes ocorre sem que qualquer serviço tenha sido prestado ao comprador. Esses serviços em geral são prestados à incorporadora pela corretora. Segundo Carlos Eduardo Fujita, essa taxa é altamente questionável, uma vez que se trata do repasse de um custo que faz parte do negócio da incorporadora, além de poder ser considerada venda casada. “Não há como comprar um imóvel sem que esses serviços tenham sido prestados à incorporadora”, diz Fujita. 3) Corretagem: Custo: varia de estado para estado, de acordo com a orientação de cada Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI). O CRECI-SP determina que o preço varie de 6% a 8% do valor do imóvel. Quem cobra: A corretora. Quando é cobrada: na hora do fechamento do contrato de compra e venda. Por que é cobrada: para remunerar os corretores que venderam o imóvel. Essa taxa é cobrada pela corretora por um serviço prestado para a incorporadora, que repassa o custo ao comprador. De acordo com Carlos Fujita, essa taxa pode ser questionada quando o preço anunciado não a inclui. Ele lembra que quando a pessoa física vende um imóvel usado, já costuma incluir o custo da corretagem no preço final anunciado, o que seria o procedimento mais adequado. 4) Taxa de interveniência: Custo: até 2% do valor do imóvel. Quem cobra: a incorporadora. Quando é cobrada: na hora da entrega das chaves. Por que é cobrada: essa taxa só é cobrada caso o comprador deseje financiar o restante do saldo devedor, após a entrega das chaves, em um banco diferente daquele indicado pela incorporadora. Isso ocorre porque as incorporadoras têm uma espécie de parceria informal com determinado banco, geralmente porque este financia parte da obra. 5) Taxa de obra: Custo: em torno de 2% do valor do imóvel, no total. Quem cobra: a incorporadora. Quando é cobrada: diluída nas parcelas pagas à incorporadora. Não cobrada quando o saldo devedor é quitado de uma só vez. Por que é cobrada: a taxa funciona como uma correção adicional das parcelas do saldo devedor. Despesas relacionadas à compra de qualquer imóvel, novo ou usado (leia mais sobre elas): 1) Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI): Custo: até 3% do valor do imóvel, variando de município para município. Na cidade de São Paulo, a alíquota é de 2%. Pode haver descontos para imóveis financiados pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Quem cobra: a Prefeitura. Quando é cobrada: as Prefeituras estipulam prazos a partir da data do contrato de compra e venda, e o imposto pode ser pago à vista, podendo, em algumas cidades, ser parcelado. Em São Paulo o prazo é de dez dias. 2) Escritura pública Custo: varia de estado para estado e pode ou não ser proporcional ao valor do imóvel. As tabelas de custos cartoriais de cada estado estão disponíveis no site do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB). De posse da tabela, basta procurar o valor da escritura pública de valor declarado e relacionar o valor do imóvel com o da escritura. Quem cobra: O cartório, mas apenas de quem não financiou o imóvel. O contrato de financiamento com o banco já tem força de escritura pública. Quando é cobrada: os prazos também variam de estado para estado. 3) Registro do imóvel Custo: varia de estado para estado e toma como base o valor de venda do imóvel. As tabelas de custos cartoriais em cada estado estão disponíveis no site do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB). Quem cobra: O cartório. Quando é cobrada: após o pagamento do ITBI e da escritura. 4) Custo do financiamento: quem financia o imóvel deve se preocupar em poupar o valor referente à entrada, uma vez que, na imensa maioria dos casos, não é possível financiar 100% do valor do imóvel. Também é preciso verificar o Custo Efetivo Total (CET) do financiamento, não apenas as taxas de juros. O CET inclui outras taxas, como seguros e serviços, que por vezes podem ser negociadas e até cortadas. Despesas relacionadas à venda de qualquer imóvel, novo ou usado: 1) Imposto de renda sobre o ganho de capital (lucro imobiliário): Custo: 15% sobre o ganho de capital, podendo-se abater o custo do ITBI, dos juros do financiamento e das corretagens. Em geral, as corretagens vêm incluídas no preço do imóvel, e neste caso não permitem dedução. O abatimento pode ser feito caso elas tenham sido pagas à parte, na compra, na venda ou em ambos os casos. Quem cobra: a Receita Federal. Quando é cobrada: em qualquer venda de imóvel, desde que não se enquadre dentro das regras de isenção. Neste caso, há duas situações de isenção: quando o vendedor estiver vendendo seu único imóvel e o valor da venda for inferior a 440.000 reais; ou quando o dinheiro resultante da venda for usado integralmente na compra de outros imóveis residenciais no Brasil em um prazo de até 180 dias a contar da data da venda. Se apenas parte do valor for usada na aquisição de outro imóvel, será preciso pagar imposto sobre o ganho de capital proporcional restante. Só tem direito às isenções quem não tenha vendido imóvel residencial nos últimos cinco anos. 2) Corretagem: Custo: o percentual é negociável, mas cada CRECI orienta o percentual a ser cobrado pelos corretores do seu estado. Em São Paulo, a praxe é de 6% a 8% do valor da venda. Quem cobra: O corretor. Quando é cobrada: na hora do fechamento do contrato de compra e venda. 3) Despesas na obtenção de documentos: Custo: cerca de 400 reais. Pode custar mais que isso caso o vendedor seja parte em ações judiciais. Quem cobra: cartório e despachante. Quando é cobrada: antes de fechar o contrato, o vendedor precisa obter as certidões negativas de protesto, certidões de distribuidor dos tribunais locais, entre outros documentos. Algumas certidões são disponibilizadas gratuitamente pela internet.

Fonte:  Exame.com

O que é BIM

BIM quer dizer em inglês: Building Information Modeling - BIM ou

Modelagem das Informações da Construção

Considerações Gerais sobre o BIM
A tecnologia BIM é uma ferramenta de desenvolvimento para a construção orientada a objeto usando: modelagem 5D, tecnologia da informação e interoperabilidade de software para projetar, construir e detalhar um projeto.

O BIM se baseia num modelo 3D. Uma vez que o modelo é criado, ele pode ser usado para ajudar com as tarefas de desenho, construção e operacionalidade da construção.

A modelagem 5-D refere-se a todas as dimensões atuais do BIM, onde a terceira dimensão (3D) é considerada o espaço, a quarta dimensão (4D) é considerado o tempo, e a quinta (5D) é o custo. No futuro, a referência será modificada para incluir 6D (aplicativos de compras) e 7D (aplicações operacionais).

Alguns construtores e projetistas utilizam o BIM para:

• Visualização
• Esclarecimento do Escopo
• Coordenação de Especialidades, Instaladores e Construtores
• Detecção / Prevenção de interferências
• Validação do Desenho/ Projeto
• Planejamento e Seqüenciamento da Construção / Logística de obra
• Apresentações de Marketing
• Análise de Opções
• Navegação Virtual
• Maquetes Virtuais
• Estudos da Linha de Visão
• Ajudar com escopo durante a licitação e compra
• Revisão de partes do escopo para análise, por exemplo, engenharia de valor
• Coordenar a construção de seqüenciamento
• Demonstração de detalhes do projeto durante as apresentações de marketing
• A capacidade de identificar interferências
• A capacidade de visualizar o que vai a ser construído num ambiente simulado
• A capacidade de planejar mais cenários, por exemplo, para diversas opções de seqüenciamento, logística, alternativas de elevação, custos, etc.
• A capacidade para pessoas não-técnicas (clientes, usuários, etc.) de visualizar o produto final
• Menos re-trabalhos e, portanto, menores custos de garantia

2. Problemas que aparecerão com o uso do BIM?

• Projetar em BIM vai mudar a nossa forma de trabalhar sendo a colaboração fundamental assim, todos os envolvidos em um projeto devem usar o BIM. De nada adiantará o projeto arquitetônico ser em BIM e os complementares não e isto deve ser estabelecido desde o início de concepção.
• Tempo de aprendizagem do Software e erros iniciais podem desestimular o seu uso
• Custos de investimento em software, hardware e treinamento

3. Quem deve pagar pelo uso do BIM?

É claro que quem deve pagar é quem receber o maior benefício
Alguns dizem que se deve repartir, mas fica claro que o maior beneficiário será o proprietário ou usuário final da construção, portanto em um primeiro momento os custos de projeto devem ficar mais caros, mas ao longo do tempo estes custos serão diluídos

4. Como e quando começar a usar o BIM?

Comece com projetos pequenos. Evite a começar a usar o BIM em vários projetos antes de ter aprendido as lições de como usar corretamente o software em um projeto mais simples

5. Você quer um projeto em BIM?

Utilize nosso escritório para projetos BIM em seu próximo projeto de construção.

A Rodovia Raposo Tavares tem solução?

Como usuário há 27 anos desta importante rodovia/avenida percebo ao longo do tempo sua deterioração e incapacidade de conduzir o crescente tráfego de veículos. A região oeste da grande São Paulo tornou-se um grande aglomerado de pessoas, com centenas de condomínios, shoppings, escolas, comércio, indústrias e escritórios. Todo este fluxo de pessoas têm de circular pela estrada entre os condomínios e bairros dos municípios de Cotia, Itapevi, Jandira, Carapicuíba, Vargem Grande, Embu e até de São Roque e Ibiuna. A rodovia Raposo Tavares foi construída sobre os caminhos antigos que levavam caravanas de mulas ao sul do país e ao interior de São Paulo, assim seu traçado sinuoso, a ocupação desordenada de suas margens e acessos mal construídos e mal dimensionados fazem desta via de acesso um verdadeiro gargalo causando sérios prejuízos às pessoas, aos comerciantes, às indústrias e a sociedade como um todo. Não existem vias alternativas e os acidentes e congestionamentos são diários e constantes, chegando-se a levar 2 horas para circular apenas 12 km até o seu final no Butantã. Com a construção do rodoanel a situação agravou-se de tal maneira que está quase impossível circular entre 6:00 e 10:00 no período da manhã e 15:00 e 22:00 no período de volta. Nestes 27 anos muito tem se falado em alargamentos, metrô e outras soluções que nunca saem do papel por falta de verba e de vontade política.

Uma solução que acredito ser viável seria a ampliação e readequação dos chamados NÓS que são os trevos de acesso, pois neles reside grande parte dos problemas da rodovia.

Como colaboração, fiz dois estudos (ver desenhos) do trevo de acesso à Granja Viana no km 23 e de uma passagem subterrânea no km 25, com as seguintes premissas que deveriam ser estudadas em conjunto pelo Governo do Estado, DER e Pref. de Cotia:

Estudo de acesso a Granja Viana (clique na imagem para ampliar)

 

Estudo de ligação subterrânea do km 25 (clique na imagem para ampliar)

1- Acesso a Granja em via de mão única pela Rua José Félix
2- Saída da Granja em via de mão única pela Av. São Camilo
3- Reformulação do trevo de acesso à Granja com desaceleração pela marginal do Shopping, e aumento da pista de acesso, construção de nova alça de saída, reformulação das saídas do Horizontal Park e Estrada da Aldeia
4- Abertura da marginal passando em frente ao armazém do Nicolau, evitando que os automóveis entrem na Raposo
5- Com estas alterações seria criado o Anel da Granja, minimizando os congestionamentos internos.
6- Construção de passagem subterrânea no km 25 para ligação dos bairros da Granja sem necessidade da utilização da rodovia

Devemos pensar que mesmo com algumas desapropriações esta solução seria suficiente para absorver o aumento futuro de automóveis por um bom tempo e desafogaria o trânsito da Rodovia já que não teríamos automóveis parados para acessar o retorno.

Nos outros NÓS de estrangulamento como do entroncamento com o rodoanel que descarrega o fluxo de Barueri, Carapicuíba, Osasco e Interior, dos Km 17, 26 e Km 30 também deveriam haver ações dos órgãos responsáveis no sentido de melhorar a vida de toda a sociedade.

Acredito que com um pouco de boa vontade e generosidade poderemos ser uma sociedade mais justa.
Esta é uma contribuição para a solução deste importante problema social que vivemos.

Divulgue!

Arq. Manoel Marques

PS. Como a comunidade da Granja Viana não se interessou, não exigiu, não fez nada, a situação continua a mesma ou pior se agravou, pois desde a divulgação do projeto milhares de automóveis entraram no trânsito e a Raposo continua a mesma, acho que é síndrome do vira-lata!

VSV EUROGLOBAL

VSV Euroglobal empresa de capital espanhol/brasileiro é o novo parceiro e cliente de nossos serviços, seu primeiro projeto no Brasil será um condomínio de apartamentos em Cotia-SP.
Com nossa experiência e expertise neste seguimento contribuiremos na formatação do produto e esperamos sucesso a nosso novo parceiro. http://vsveuroglobal.com/