Imóvel de alto padrão volta a seduzir construtoras

Passada a fase de grandes investimentos ligados ao programa Minha Casa, Minha Vida, que fez muitas empresas apostarem forte em imóveis para a baixa renda, o segmento de alto padrão está voltando a seduzir construtoras e incorporadoras de peso, além de novas entrantes no mercado. De um lado, as empresas demonstram otimismo com o aumento da renda média dos brasileiros. De outro, readéquam estratégias após lidarem com grandes estoques de imóveis para vender no segmento de baixa renda, frutos do cancelamento de contratos. Os lançamentos dos imóveis de alto padrão - que chegam a superar 10 mil reais por metro quadrado em alguns municípios - se concentram nas duas maiores cidades do País, onde a disputa por espaços é cada vez mais acirrada em bairros como Ipanema e Leblon, no Rio, e Moema, Jardins e Pinheiros, em São Paulo. A demanda por empreendimento de alto padrão ainda tem muito a crescer, devido ao visível aumento da renda no Brasil e ao crescimento desta fatia da população. A margem bruta do setor de alta renda é de 30 a 35 por cento enquanto que os empreendimentos dentro do programa Minha Casa, Minha Vida é de 20 a 25%, de acordo com analistas do mercado. O otimismo de construtoras e incorporadoras com o setor contrasta com o ambiente econômico - o PIB brasileiro ruma em 2013 para o terceiro ano seguido de crescimento abaixo de 3%. Para as companhias, o ânimo se apoia no movimento de crescimento da renda das famílias e em números recentes do setor. Segundo o Secovi-SP, o mercado de imóveis residenciais novos na capital paulista teve a maior alta de vendas e lançamentos para o mês de abril desde 2004, de 73,8 por cento em relação a abril de 2012. Não há dados específicos gerais sobre o desempenho por segmento. São Paulo é uma metrópole como qualquer outra do mundo, com número crescente de milionários, helicópteros e bancos de investimento. Uma região que também vai ter lançamentos de alto e médio alto padrão é a da Granja Viana onde os terrenos ainda são mais em conta do que em SP e que recebeu recentemente dois shoppings e diversos prédios de escritórios e tem bom espaço para crescer neste segmento de alto padrão.

O que é Porto Seco?

A EADI - Estação Aduaneira de Interior -, também conhecida como “PORTO SECO” foi criada nos anos 90 pela Secretaria da Receita Federal com o objetivo de aliviar o fluxo de mercadorias nos portos, aeroportos e pontos de fronteira em todo o país, oferecendo agilidade na liberação das mercadorias uma vez que os procedimentos aduaneiros são executados próximos ao estabelecimento dos importadores/exportadores.


É um recinto alfandegado1 privado, de uso público, situado em zona secundária2 e voltado para facilitar o comércio em regiões distantes dos portos, aeroportos ou pontos de fronteira que apresentam expressiva concentração de cargas importadas ou a exportar. Ou seja, os portos secos são os locais fora das áreas de armazenagem de portos e aeroportos em que é possível o armazenamento, por um certo período, de mercadorias estrangeiras importadas antes de sua nacionalização, ou de mercadorias desnacionalizadas antes de sua definitiva exportação. Além disso, as mercadorias recebidas em portos ou em aeroportos podem ser transferidas para um porto seco por meio de regime especial de trânsito aduaneiro, o qual pode ser solicitado antes ou depois da chegada das mercadorias ao País.


A permissão de funcionamento de uma EADI depende de um processo licitatório realizado pela Receita Federal. A estação é instalada, preferencialmente, próxima às regiões produtoras e consumidoras.


A EADI destina-se a receber cargas, sob controle fiscal, podendo ser executadas em suas dependências serviços de despacho aduaneiro3entreportagem4 desova5 e movimentação de containers e mercadoria em geral, seja esta procedente do exterior ou a ele destinada.


Glossário:


1. Recinto Alfandegado - trata-se de um local devidamente autorizado para arrecadar direitos e taxas de importação e exportação pela administração das leis aplicáveis à importação, ao trânsito aduaneiro e à exportação de mercadorias.


2. Zona Secundária - compreende a parte restante do território nacional não incluída na zona primária (portos, aeroportos e pontos de fronteira alfandegados).


3. Despacho Aduaneiro - realizado entre um fiscal da Receita Federal e o representante legal do exportador ou importador, trata-se do processo de liberação de mercadorias de importação ou exportação na alfândega dos por tos, aeroportos ou pontos de fronteiras.


4. Entreportagem - regime que permite a vinda de mercadoria do exterior, sem pagamento, para armazenagem/depósito em local sob controle fiscal, com suspensão de pagamento de tributos, até a sua nacionalização e despacho para consumo ou exportação.


5. Desova - retirada de mercadorias acondicionada em um container. Pode ser realizada via manual ou através de máquinas próprias (empilhadeiras, guindastes, etc.).


Fonte: SEBRAE/MG - Série Cooperação Internacional


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O significado de intermodalidade e multimodalidade.


No Brasil, o Ministério dos Transportes utiliza o mesmo conceito adotado na Europa:


Intermodalidade: utilização conjunta de mais de um modal, no qual são utilizados documentos fiscais individuais para cada tipo de modal;


Multimodalidade: integração total da cadeia de transporte, de modo a permitir um gerenciameto integrado dos modais utilizados, bem como das operações de transferência, com a aplicação de um único documento.

É denominado Operador de Transporte Multimodal (OTM), o responsável em realizar a multimodalidade utilizando um único contrato, desde que o operador tenha os ativos necessário à execução do transporte.

Outras definições e trabalhos sobre o Porto Seco.

Secretaria da Receita Federal


Portos secos são recintos alfandegados de uso público, situados em zona secundária, nos quais são executadas operações de movimentação, armazenagem e despacho aduaneiro de mercadorias e de bagagem, sob controle aduaneiro.


As operações de movimentação e armazenagem de mercadorias sob controle aduaneiro, bem assim a prestação de serviços conexos, em porto seco, sujeitam-se ao regime de concessão ou de permissão.


A execução das operações e a prestação dos serviços conexos serão efetivadas mediante o regime de permissão, salvo quando os serviços devam ser prestados em porto seco instalado em imóvel pertencente à União, caso em que será adotado o regime de concessão precedida da execução de obra pública.


O porto seco é instalado, preferencialmente, adjacente às regiões produtoras e consumidoras.


No porto seco são também executados todos os serviços aduaneiros a cargo da Secretaria da Receita Federal, inclusive os de processamento de despacho aduaneiro de importação e de exportação (conferência e desembaraço aduaneiros), permitindo, assim, a interiorização desses serviços no País.

A prestação dos serviços aduaneiros em porto seco próximo ao domicílio dos agentes econômicos envolvidos proporciona uma grande simplificação de procedimentos para o contribuinte.


Legislação.

As normas legais e a regulamentação que dispõem sobre o funcionamento de portos secos são: Leis nº 8.987, de 13 de fevereiro de 1995; e nº 9.074, de 7 de julho de 1995; Decretos nº 1.910, de 21 de maio de 1996; nº 2.168, de 28 de fevereiro de 1997; nº 2.763, de 31 de agosto de 1998; e nº 4.543, de 26 de dezembro de 2002, com as alterações do Decreto nº 4.765, de 24 de junho de 2003; e Instruções Normativas SRF nº 55, de 23 de maio de 2000; nº 109, de 8 de dezembro de 2000; nº 70, de 24 de agosto de 2001; nº 212, de 7 de outubro de 2002; e nº 241, de 6 de novembro de 2002.

Fonte: Secretaria da Receita Federal
http://www.receita.fazenda.gov.br/Aduana/Eadi.htm

Loteamentos e a Paisagem urbana

O planejamento urbano não acompanhou o crescimento populacional e a expansão urbana se faz de forma caótica e desordenada.

Os projetos de parcelamentos e a ocupação de áreas com condições físicas e ambientais pouco favoráveis implicam em custos adicionais aos loteadores e aumento de custos na infra- estrutura e serviços públicos dos municípios.

Projetos executados sem o devido cuidado e a implantação dos loteamentos mal planejados tem como consequência a multiplicação das áreas degradadas na periferia dos centros urbanos.
Neste artigo procuro abordar uma melhor atitude e atenção dos projetistas e loteadores no projeto e na implantação de loteamentos.

Parâmetros básicos para projeto de Loteamento:

1-      Análise do Plano Diretor e da Legislação Ambiental

2-      Topografia, rios, nascentes e vegetação do local

3-      Viabilidade de obtenção de Água, Esgoto, Eletricidade, Telefone, Lixo

4-      Proximidade de Escolas, Hospitais e Comércio e Lazer

5-      Acessibilidade ao centro urbano

Como executar a hierarquização do sistema viário:






A hierarquização urbana possibilita uma significativa redução dos custos de implantação e manutenção, além de uma maior racionalidade entre as diversas funções, por vezes conflitantes, que uma via deve simultaneamente atender.






A - Problemas existentes


• Os projetos de loteamento têm sido tratados de modo bastante semelhante às rodovias no que diz respeito ao projeto geométrico.


No entanto, as rodovias são linhas com intersecções espaçadas e grande parte em desnível.





Sistema viário urbano


• é uma malha com intersecções freqüentemente e predominantemente em nível.


• possui tráfego bastante heterogêneo, causando uma elevada demanda em estacionamentos, que se dá, em parte, na própria via urbana.


Sistema viário urbano , circulação pedestres


Quanto às obras de terraplenagem, existem limitações, onde nas vias urbanas, as alturas máximas dos cortes e aterros são limitadas em função da acessibilidade às edificações.


Quanto à drenagem das águas pluviais, nas vias urbanas há uma concentração do fluxo e uma dificuldade de lançamento das águas captadas.






B - Funções do sistema viário


Circulação de veículos e pessoas,Implantação de redes públicas, Integração do espaço público, Implantação das edificações, Implantação de equipamentos de prestações de serviços: orelhões, caixas de correio, sinalização de tráfego. Comércio local: feiras, bancas de jornal. Estacionamento de veículos


Espaço de lazer, água, esgoto, águas pluviais, telefone, iluminação e gás encanado.






C - Conflitos existentes


A circulação de pedestres é diretamente conflitante com a circulação de veículos.


Edificações residenciais, Ruas como espaços de lazer, Veículos , Circulação veículos coletivos


Estacionamento


O projeto geométrico das vias tem papel importante para minimizar esses conflitos, através do dimensionamento das vias, pistas, calçadas, previsão e destinação das pistas e estacionamentos e baias de ônibus. Nas vias de tráfego local convém priorizar a circulação de pedestres, o acesso às edificações, o uso das ruas como espaço de lazer e uma implantação mais adequada às condições locais do meio físico, em especial quanto a otimização das obras de terraplenagem necessárias para a abertura das vias e implantação das edificações.






Particularidades de loteamentos em áreas de declividade natural acentuada






Fatores que influenciam na complexidade das obras de terraplenagem para implantação da pista e das edificações junto às vias de meia encosta:





1 - Largura da plataforma da pista


2 - Amplitudes envolvidas


3 - Declividade do terreno natural


4 - Disposição do lote e da edificação nele situada






O volume e a complexidade das obras de terraplenagem são significativamente maiores, e as decorrências de um projeto mal concebido passando a ter características catastróficas face aos problemas de escorregamentos de terra, erosão, assoreamento e enchentes. Uma característica dos loteamentos em áreas de declividade acentuada são as vias dispostas longitudinalmente às curvas de nível (vias a meia encosta).






Elaboração do projeto






Podem ser considerados básicos e necessários à elaboração do projeto geométrico dos loteamentos:


• Base topográfica: confiável e em escala adequada ( 1:1000 ou 1:500)


Com curvas de níveis de metro em metro, visita de campo, Carta de declividades naturais


• Classes de declividade:


0< declividade ≤ 15%, - Ideal


15%< declividade ≤ 30%, - Possível ocupar com cuidado


30%< declividade ≤ 50%, - Não recomendada a ocupação


50%< declividade – Inviável qualquer ocupação


Para um desnível de 5m na vertical, a distância correspondente na horizontal é de 10m. Em uma planta topográfica em escala 1:1000, sempre que a distância entre 5 curvas de nível de 1m (cotas 750 e 755, por exemplo) for inferior a 1cm, a declividade natural será superior a 50%.






Dados relativos ao meio físico:


Das rochas que ocorrem no substrato rochoso; Indicações da espessura e comportamento dos diversos horizontes de solo encontrados na área do loteamento; das áreas em que afloramentos de rocha; e Delimitação das áreas em que ocorrem solos moles.






• Avaliação do comportamento das águas superficiais e subterrâneas

• Previsão de áreas potencialmente utilizáveis como jazidas para execução dos aterros, proteção das áreas terraplenadas e tratamento primário de leito viário


• Obtenção de dados relativos ao clima, temperaturas máximas e mínimas, umidade relativa do ar, ventos dominantes e insolação.


Ao nível de levantamento de campo são importantes a observação e caracterização de eventuais taludes de corte já existentes, a verificação do nível d’água em poços e a realização de sondagens a trado, de forma a caracterizar os tipos de solos existentes.






Restrições legais:


O parcelamento do solo é regulamentado por legislação federal, estadual e municipal – Federal: Lei nº 6766 de 1979, nº 4771 de 1965 e nº 7511 de 1986.






De modo geral, a legislação federal engloba:


• Delimitação do perímetro onde é permitido o parcelamento para finalidades urbanas


• Zoneamento e a destinação de uso e ocupação do solo previsto para cada zona


• Classificação e parâmetros geométricos mínimos das vias urbanas





Diretrizes a serem regulamentadas pela Prefeitura:


• As vias ou estradas existentes ou projetadas •


O traçado básico do sistema viário principal


• A localização aproximada dos terrenos destinados às áreas públicas e institucionais


• As faixas de terreno non aedificandi





Condições do entorno:


•Superestruturas: escolas, postos de saúde, parques


•Vias circulação


•Redes de infra-estrutura: água, esgoto, águas pluviais, luz, iluminação pública e telefone


•A localização e caracterização das redes de infra-estrutura existentes no entorno são indispensáveis para a elaboração do projeto de infra-estrutura na área a ser loteada.


A escala indicada para elaboração de projeto é de 1:2.000 para melhor informações com relação as condições do entorno.


São necessárias visitas à prefeitura e concessionárias dos serviços públicos para verificar os dados cadastrados e informações disponíveis.





Plano básico de uso do solo na área:

Os insumos necessários à elaboração do projeto geométrico são basicamente:


• Tamanho médio dos lotes;


• A destinação de uso; e


• A solução prevista para as obras de infra-estrutura.


Por exemplo, para a elaboração do projeto será necessário saber se o abastecimento de água dar-se-á pela extensão de uma rede pública, por poços coletivos ou individuais. A implantação de poços coletivos pode implicar na destinação de área para implantação de uma caixa d’água dentro da área do loteamento.


A elaboração do projeto geométrico de um loteamento é geralmente um processo repetido. Em linhas gerais, o projeto apresenta etapas distintas quanto ao grau de detalhamento. Para melhor ordenação de idéias serão considerados como etapas básicas:


• Estudo preliminar


• Projeto básico


• Projeto executivo






Recomendações e subsídios para a preparação do estudo preliminar


A carta de declividade natural é um elemento indispensável para elaboração da proposta da disposição de traçado de arruamentos.


Nos locais com declividade inferior a 15%, observa-se que, independentemente da via ser disposta ortogonalmente ou ao longo das curvas de níveis, consegue-se uma implantação sem grandes volumes de movimentação de terra.






Maiores larguras de pista


Vias locais ou coletoras


Menor declividade

Maior declividade





Estudo Preliminar


Ainda que em grau primário, o estudo preliminar condiciona a proposta de ocupação.


Nas intersecções em ângulo oblíquo, um problema freqüente é a concordância da cotas das pistas, nestes casos, dá origem a declividades longitudinais localmente acentuadas, constituindo trechos especialmente problemáticos quanto a erosão, quando a via não é pavimentada.


Quanto ao adensamento das áreas mais favoráveis: A disposição de todos os lotes praticamente com as mesmas dimensões, comumente encontrada nos loteamentos é um procedimento que implica em várias distorções.






Vias a meia encosta:


• Redução da largura da rua, suprimindo-se a faixa de estacionamento;


• Dispor lotes ao longo das curvas de níveis, melhor aproveitamento do lote e redução ao movimento de terra;


• Variação da largura e geometria das calçadas, formando-se pequenos largos e praças.






Terraplenagem:


• Analisar trechos em que as vias transpõem córregos e linhas de drenagem natural;


• Linhas de drenagem natural de maior declividade, o recomendado é evitar a retirada da vegetação.





Visando minimizar os cortes e aterros, convém que a área e a dimensão dos lotes sejam fixadas em função da declividade natural:


Lotes com a maior dimensão ao longo das curvas de nível:





Onde a declividade natural for elevada, pode ser conveniente dispor os lotes com a maior dimensão ao longo das curvas de nível ou se todos os lotes derem acesso às vias de circulação de veículos, ocorrerá um adensamento do sistema viário, ou seja, a área total das vias com relação à área loteada aumentará. Para minimizar o problema, faz-se necessário admitir vias de menos largura nesses trechos, ou admitir a disposição de lotes atendidos apenas por via de circulação de pedestres.


É necessário considerar:


• A adequação às restrições legais de recuo das edificações; e


• A impossibilidade da implantação de abrigo para autos, quando os lotes são atendidos


Quanto ao custo das redes de Infraestrutura por unidade habitacional, este será menor na medida em que for maior a densidade da área.


Quanto à pavimentação e drenagem das águas pluviais as mesmas significam entre 55 a 60% do custo total das redes. É fundamental projetar o loteamento de forma a minimizar a área a ser pavimentada e de modo que, para grande parte do loteamento, o pavimento possa ser projetado para um tráfego leve, como, por exemplo, nas vias locais sem saída, em alça. Uma possibilidade de redução de custos das redes de infra- estrutura é decorrente do tipo de traçado, por exemplo: o traçado de xadrez implica num acréscimo no custo das redes da ordem de 20 a 30%, em relação aos casos onde os lotes sempre estão no mesmo sentido.


Diversos fatores contribuem para a Preservação das linhas de drenagem natural. Fator importante na redução dos custos e melhoria do sistema de drenagem.





Quanto à preservação das linhas de drenagem natural, são desfavoráveis:


• a remoção da vegetação existente; e


• a implantação de edificações nas linhas de drenagem natural, devido elevadas declividades naturais, como problemas de inundações.


Em alguns casos pode ser conveniente implantar as vias diretamente na drenagem, para facilitar o escoamento das águas pluviais servidas.





Quanto à localização das áreas comerciais:


Tais áreas representam um grande fluxo no sistema viário entre pedestres e veículos.


Alternativas:


Ao nível de projeto pode-se adotar restrição quanto ao uso comercial em vias coletoras. Outra alternativa é prever o uso comercial nas vias principais, destinando-se áreas para estacionamentos, carga e descarga, circulação de pedestres, de maneira a minimizar os conflitos.


Outro aspecto é o transporte coletivo, que é interessante prever núcleos comerciais junto aos terminais e planejar a melhor localização.


O estudo preliminar de um loteamento deverá conter elementos que permitam a caracterização do plano de ocupação da área, incluindo:





• Traçado básico do sistema viário;


• Área dos lotes em cada quadra;


• Indicação das áreas verdes, institucionais, comerciais e faixas non aedificandi


• Perfis longitudinais do sistema viário principal.






Projeto Básico


Ocupação do solo


Desempenho do sistema viário


concordância em trecho


Projeto de Execução


• Disposição das vias coletoras e locais; • Perfis longitudinais; • Dimensões dos lotes;


• Soluções de infra- estrutura


• Obras de terraplenagem; e


• Trecho para concordância da curva vertical.


Projeto de loteamentos PREMISSAS:


• Recuos;


• Índice de aproveitamento: área edificada/área do lote;


•Taxa de ocupação área do lote ocupada pela edificação/área do lote; e projeto


•Impermeabilização (projeto de drenagem).


Problemas comuns nos projetos de loteamentos em áreas de declividade acentuada:


• Cortes e aterros de grandes dimensões;


• Aterro bloqueando a drenagem natural ou o encaminhamento das águas pluviais e servidas;


• Ausência de drenagem a partir dos pontos baixos indicados em planta; e


• Aterro invadindo faixa de proteção (córrego).


Recomendação: revisão o traçado do sistema viário e da disposição dos lotes, ou pelo menos, adequação o perfil longitudinal das vias.





O projeto básico inclui:


• o traçado do sistema viário e o perfil longitudinal das vias;


• a disposição e dimensões dos lotes, áreas verdes, institucionais e comerciais;


• o plano de uso e ocupação do solo;


• o projeto de terraplenagem;


• a solução esquemática para infra-estrutura, ou seja, uma primeira proposta de localização das redes no sistema viário; e


• plano de arborização ou projeto paisagístico.






Projeto Executivo


1 - Pavimentação/tratamento primário


2 - Abastecimento de água potável/coleta, tratamento e disposição de esgotos


3 - Drenagem das águas pluviais


Pavimentação/tratamento primário


Pavimentação das vias principais de maior tráfego e das vias locais em que a declividade seja mais acentuada onde haja ocorrência de solo geotecnicamente problemático.





Obra mais comum de tratamento primário


• Cascalhamento: lançamento e espalhamento de material granular natural (cascalho, pedregulho, seixo, etc) ou resultante de britagem.


Inconveniente: carreamento do material granular pela ação do tráfego ou das águas pluviais agravado em trechos de maior declividade.


Alternativa à pavimentação, tratamento primário do leito viário, apresenta custos sensivelmente menores


• Agulhamento: aperfeiçoamento da solução de cascalhamento – onde o material granular lançado é feito penetrar no solo constituinte do subleito pela passagem do rolo compressor.





Água e esgoto


Pavimentação das vias principais de maior tráfego e das vias locais em que a declividade seja mais acentuada onde haja ocorrência de solo geotecnicamente problemático.


Alternativas:


• Fossa séptica coletiva e infiltração no solo (através de sumidouro, valas ou leitos de infiltração); e


• Fossa séptica e filtro anaeróbio ou outros dispositivos de tratamento secundário dos efluentes, com disposição final em curso d’água (recomendada quando existem dificuldades para infiltração no solo).

• Carreamento de material sólido a partir dos processos erosivos perda do investimento realizado ao nível da rede de drenagem.


Implantação do sistema de drenagem e proteção do leito viário e das áreas terraplenadas.


Drenagem das águas pluviais





Critérios de Projeto de drenagem de águas pluviais visando a prevenção de erosão:


• Aterros desconfinados;


• Cortes em que é atingido o solo de alteração de rocha;


• Pontos de concentração das águas pluviais;

• Trechos de declividade acentuada;


• Pontos de mudança de direção do escoamento das águas pluviais, em especial junto às intersecções; e • Trechos ao longo das sarjetas.


Cuidados de implantação a serem previstos em projeto para evitar problemas geotécnicos


Manejo adequado dos solos por ocasião das obras de terraplenagem


• a remoção da vegetação de maior porte; • a remoção e estocagem do horizonte A conjuntamente com a vegetação de menor porte; e


• a remoção e estocagem do horizonte B.






Cuidados de implantação a serem previstos em projeto


Definição da inclinação dos taludes de corte:


• para alturas de até cerca de 2,5 m o risco de instabilização é muito pequeno.


Evitar o desenvolvimento de sulcos erosivos e minimizar os custos com a movimentação de terra e implantação da cobertura vegetal. É conveniente evitar também inclinações nos taludes de aterro minimizando os problemas de implantação da cobertura vegetal.





Considerações finais






• Dificuldades institucionais têm praticamente inviabilizado o acesso da população de baixa renda à terra urbana.


• Sérias deficiências da legislação urbanística e pela inadequação da política fundiária urbana.


• O parcelamento do solo, nos moldes atuais: sistemática privatização dos lucros e socialização das despesas.


• Pressupõe um processo de reforma urbana e de redefinição da política fundiária;


• Sequer se consegue avaliar a eficácia ou o provável impacto de instrumentos como preempção, urbanização e edificação compulsórias, direito de superfície, entre outros.


• Posicionamento mais enérgico do poder publico para chegar- se a uma solução para o grave problema habitacional atualmente observado.




Arq. Manoel Marques